固定利率抵押贷款_Fixed-Rate Mortgage
什么是固定利率抵押贷款？
固定利率抵押贷款是指在贷款期限内，利率保持不变的住房贷款。这意味着贷款从开始到结束的利率都是固定的。对于希望每月支付金额清晰的消费者而言，固定利率抵押贷款是一种非常受欢迎的产品。固定利率抵押贷款可以是开放式或封闭式，通常的贷款期限为15年或30年，或者是借贷双方约定的其它期限。
关键要点
- 固定利率抵押贷款是指在整个贷款期限内，利率维持不变的住房贷款。
- 一旦锁定，利率不随市场条件波动而变化。
- 喜欢可预测性和/或倾向于长期持有房产的借款人通常更青睐固定利率抵押贷款。
固定利率抵押贷款的运作方式
市面上有多种类型的抵押贷款产品，但可以归结为两种基本类别：浮动利率贷款和固定利率贷款。浮动利率贷款的利率是基于某个基准设定的，随后会根据特定时期波动。
固定利率抵押贷款在整个贷款期限内维持相同的利率。与浮动利率和可调利率抵押贷款不同，固定利率抵押贷款不会随市场波动而变化。因此，固定利率抵押贷款的利率无论市场利率上升或下降都保持不变。
大多数为了长期购房的借款人选择固定利率抵押贷款，因为这种产品更加可预 测。简而言之，借款人知道每月需要支付多少，因此没有意外的费用。
贷款期限基本上是贷款的生命周期，也就是需要支付的时间长度。在美国，固定利率抵押贷款的期限通常在10到30年之间；10年、15年、20年和30年是常见的选项。在所有期限选项中，最受欢迎的是30年，其次是15年。
重要提示： 开放式固定利率抵押贷款允许借款人在贷款到期日前偿还本金而不产生任何额外费用。而如果提前偿还封闭式贷款，借款人则需支付额外费用。
如何计算固定利率抵押贷款成本
借款人支付的固定利率抵押贷款的实际利息金额取决于贷款的摊销期限，即支付金额分摊的时间段。虽然抵押贷款的利率和每月的还款金额不变，但资金的分配方式是不同的。在还款初期，借款人支付的利息占比更高；而在后期，支付的金额更多地用于偿还贷款本金。
因此，在计算抵押贷款费用时，贷款期限是一个重要因素。基本原则是：期限越长，支付的利息越多。例如，15年期限的借款人比30年固定利率抵押贷款的借款人支付的利息要少。
计算具体的固定利率抵押贷款费用可能略显复杂：要准确了解某个固定利率抵押贷款的成本，或比较两种不同的抵押贷款，使用抵押贷款计算器是最简单的方式。
您只需输入一些基本信息——通常包括房屋价格、首付款、贷款期限和利率，按下按钮，就能获得每月还款额。一些计算器还会分解还款情况，显示支付的利息、本金，甚至（如您选择 ）房产税。它们还会显示一个总体的摊销时间表，说明这些金额随时间的变化情况。
注意： 目前近90%的房主选择的产品是30年固定利率抵押贷款。[1]
如果您喜欢计算，手动计算每月抵押贷款还款有一个标准公式。
因此，要计算每月抵押贷款还款额（M），只需输入本金（P）、月利率（i）和月份数（n）。
如果您想单独计算抵押贷款利息，这里有一个快速公式：
固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款（ARMs）的比较
可调利率抵押贷款（ARMs）在固定利率和浮动利率贷款之间形成一种混合贷款。它们既有固定的利率成分，也有浮动的利率成分，通常以摊销贷款的形式发放，在整个贷款期间进行稳步还款。前几年贷款采用固定利率，随后则为可变 利率。
由于这些贷款的一部分利率是浮动的，摊销时间表可能会稍微复杂一些。因此，借款人可以预期支付金额会有所不同，而不是像固定利率贷款那样保持一致。
不介意利率波动的人可能更倾向于选择ARMs。那些知道自己会进行再融资或不会长期持有该房产的借款人通常也偏好ARMs。这些借款人通常押注于未来利率会下降。如果利率确实下降，借款人的利息支出将随之减少。
固定利率摊销与非摊销抵押贷款
大多数摊销贷款都有固定利率，尽管也有固定利率的非摊销贷款。
摊销型固定利率抵押贷款是贷款机构提供的最常见类型。这些贷款在其整个生命周期内保持固定利率，并要求稳步还款。固定利率的摊销抵押贷款需要贷款机构生成基本的摊销时间表。
当贷款发放时，可以轻松计算出固定利率的摊销时间表。这是因为，固定利率抵押贷款的利率在每次还款时不会发生变化。这使得贷款机构可以在整个贷款生命周期内制定出恒定的还款计划。
随着贷款的到期，摊销时间表要求借款人每次还款支付更多的本金和更少的利息。这与浮动利率抵押贷款相区别，后者借款人需要面对因利率波动带来的变动还款额。
固定利率抵押贷款也可以作为非摊销贷款发放。这些通常被称为气球贷款或只付利息贷款。贷款机构可以在结构上对这些固定利率的替代贷款有一些灵活性。
气球贷款的一种常见结构是对借款人收取年递延利息。这要求利息根据借款者的年利率每年计算。然后，利息被递延并在贷款到期时一次性支付。
在只付利息的固定利率贷款中，借款人仅按预定的时间支付利息。这些贷款通常根据固定利率收取每月利息，直到指定日期才需偿还本金。
提示： 如果您有固定利率抵押贷款，并且现行利率较低，您可能能够按当前利率对其进行再融资。但请注意，您可能需要支付额外费用。
固定利率抵押贷款的优缺点
固定利率抵押贷款对借款人和贷款人都存在着不同的好处与风险。一方面的利好往往是另一方的利害。以下是固定利率抵押贷款的最常见优缺点。
许多消费者偏好固定利率抵押贷款，因为其利率在贷款期限内保持不变。这为他们提供了保证，即使利率上升，贷款的条件也不会变化。同时，借款人也能获得可预测性，因为他们始终知道需要支付多少。这使他们能够合理安排其他财务义务。
贷款人同样也从固定利率产品中受益。当利率下降时，这种情况尤为明显。在利率低的环境中，贷款人可以从借款人固定利率住房贷款中获得更高的利息回报。
固定利率抵押贷款对借款人的利率和支付没有灵活性。因此，当利率下降时，固定利率借款人往往比选择可调利率抵押贷款的人支付更多。
借款人通常希望锁定较低的利率以节省资金。当利率上升时，借款人的支付保持在较低水平，不受市场条件的影响；然而，放款银行则因为固定利率无法获得比市场更高的利差利润，而失去在浮动利率场景下贷款带来的更高收益。
优势
- 保护借款人免受利率波动影响
- 借款人可预测的还款额
- 当利率低时，贷款机构的利润较高
劣势
- 借款人没灵活性
- 借款人在利率低时支付更多
- 当利率高时，贷款机构的收益更低
为什么我应该选择固定利率而非可调利率抵押贷款？
选择固定利率抵押贷款而非可调利率抵押贷款的理由有很多。固定利率贷款为您提供了稳定性和可预测性。即使利率上升，您的利率也在贷款整个期限内保持不变。固定利率消除了计算还款数量的复杂性。这意味着您将确切知道自己的每月付款，从而能够合理安排其他财务义务和储蓄。
经济衰退将如何影响我的固定利率抵押贷款？
当经济陷入低迷，利率往往会下降。如果您已经拥 有固定利率抵押贷款，贷款的利率在其生命周期内将保持不变，因此不会受到影响。但如果您计划购买新房（如果经济放缓仍能负担得起）或能够与贷款人进行再融资，您将能够享受较低利率所带来的好处。
固定利率抵押贷款的好处是什么？
固定利率抵押贷款的主要好处包括对利率波动的保护和可预测性。这意味着在利率上升的环境中，您的利率不会发生变化，并且您可以围绕每月的还款金额进行财务规划。
结论
我们大多数人无法一次性支付房屋的全款，因此需要申请抵押贷款。市面上有许多不同的产品，因此了解哪种适合您的需求非常重要。固定利率抵押贷款让您确信自己的利率不会改变以及每月需要支付的金额。然而，需要注意的是，如果利率下降，您将无法获益，这意味着在经济放缓时您的支付可能会更高。
参考文献
[1] Freddie Mac. “Choose Your Term.”